INTERLAWYERS GESTIONES

CONSEJERIA DE OBRAS PUBLICAS Y TRANSPORTES -JUNTA DE ANDALUCIA-.

2008-07-02T15:54:00.000-07:00

Para resolver cualquier duda o aclaración ofrecemos aqui el link directo con la consejería:

http://www.juntadeandalucia.es/obraspublicasytransportes/www/jsp/estatica.jsp?pma=4&ct=5&e=vivienda/index.html

AUMENTA EN CÓRDOBA HASTA UN 50% EL ALQUILER Y CAE LA COMPRA DE VIVIENDAS POR LA CRISIS ACTUAL.

2008-06-15T02:19:00.000-07:00

Los grupos inmobiliarios cordobeses han notado que los contratos de alquiler han subido considerablemente en lo que va de año ya que, en algunos casos, el incremento es de hasta un 50% respecto al mismo periodo del año anterior, en detrimento de la compra.

Según el presidente del Colegio de Agentes Inmobiliarios, Rafael Luque, la gente también está aplazando la compra de pisos porque “ven que el crédito hipotecario se pone en situación ciertamente difícil” aunque auguró una mejora de la situación “cuando las entidades financieras publiquen sus cuentas de resultados”.

El alquiler con opción a compra se pone de moda. Ante la desaceleración en la compraventa de pisos, las inmobiliarias han rescatado una fórmula comercial de la que poco se conocía hasta ahora. En concreto, es el alquiler con opción de compra; un híbrido con el que los inquilinos pueden disfrutar del alquiler un tiempo concreto, entorno a cinco años, aunque en el transcurso de este tramo pueden ejecutar la compra.En ese momento, la inmobiliaria descuenta, del precio de compra, una parte considerable de lo que se había ingresado en concepto de alquiler. Varias inmobiliarias de la capital han confirmado que ya ofrecen esta opción que, según Luque, es temporal porque, si el sector retoma el pulso, las promotoras “volverán a vender que es lo que quieren”.

Tomado de: 20 Minutos: Aumenta hasta un 50% el alquiler y cae la compra de viviendas por la crisis actual

LA RENTA BÁSICA DE EMANCIPACIÓN Y OTRAS MEDIDAS

2008-06-14T02:21:00.000-07:00

La renta básica de emancipación, consiste en un conjunto de ayudas directas del Estado, destinadas al apoyo económico para el pago del alquiler de la vivienda que constituye el domicilio habitual y permanente, en las condiciones y requisitos que establece el Real Decreto 1472/2007.

Requisitos de los beneficiarios

Podrán percibir la renta básica de emancipación, todas aquellas personas que reúnan los siguientes requisitos:

Tener una edad comprendida entre los 22 y 30 años (la prestación se interrumpe al cumplir los 30 años)

Ser titular del contrato de arrendamiento de la vivienda en la que residan con carácter habitual y permanente. La cuantía de la prestación se dividirá por el número de inquilinos titulares del contrato. Cada uno de los titulares puede solicitar la renta básica de emancipación.

Disponer de una fuente regular de ingresos que le reporte unos ingresos brutos anuales inferiores a 22.000 euros.

Se incluye a los trabajadores por cuenta propia o ajena, a los becarios de investigación y a los perceptores de prestación de desempleo o de una pensión por incapacidad, por invalidez o cualquier otra prestación pública, siempre que puedan acreditar una vida laboral de al menos seis meses de antigüedad, inmediatamente anteriores al momento de la solicitud, o una duración prevista de la fuente de ingresos de al menos seis meses contados desde el día de su solicitud.

Si trabajas por cuenta propia y tu fuente regular de ingresos consiste en actividades empresariales, profesionales o artísticas, podrás deducirte para el cómputo de los ingresos brutos los gastos necesarios para su obtención.

Poseer la nacionalidad española o la de alguno de los Estados miembros de la Unión Europea.

Para extranjeros no comunitarios es necesario tener la autorización de residencia permanente en España.

Si se modificara alguna de las circunstancias que permitieron la concesión de la Renta de Emancipación y se dejara de cumplir cualquiera de los requisitos exigidos, el beneficiario habrá de comunicarlo de inmediato al órgano que le reconoció el derecho a la ayuda, para que resuelva lo que proceda y lo comunique al Ministerio de Vivienda.

Cuantía

La renta básica de emancipación se desglosa en las siguientes ayudas:

Una cantidad mensual de 210 euros con el fin de facilitar el pago de los gastos del alquiler.

120 euros para el caso de que se constituya un aval con un avalista privado.

Préstamo sin intereses, por importe de 600 euros, reintegrable cuando se extinga la fianza prestada en garantía del arrendamiento.

La ayuda de 210 euros se percibirá por meses completos, con efectos desde el mes siguiente al de su solicitud, durante un máximo de cuatro años, sean o no consecutivos, o hasta aquel en el que se cumpla la edad de 30 años.Para percibir la renta básica son requisitos fundamentales:

La domiciliación bancaria de esta ayuda en alguna de las entidades de crédito colaboradoras del Ministerio de Vivienda.

Domiciliación bancaria del pago del alquiler.

El número de cuenta desde la que pagas el alquiler debe ser una cuenta de alguna de las entidades colaboradoras.

http://www.alquilerjoven.es/pdf/entidades.pdf

Estar al corriente del pago del alquiler de la vivienda.

Estar al corriente en el cumplimiento de las obligaciones tributarias y con la Seguridad Social.

Procedimiento de concesión de las ayudas:

La gestión de las ayudas descritas se realizará conforme a lo que establezcan los futuros convenios de colaboración que el Ministerio de Vivienda suscriba con las CC.AA.

Será el órgano competente de la Comunidad Autónoma donde se ubique la vivienda objeto del contrato de arrendamiento, quién instruirá y resolverá en el plazo máximo de dos meses, sobre el reconocimiento del derecho a la renta básica de emancipación.

Si se reúnen todos los requisitos, el pago de la subvención se realiza a partir del mes siguiente a presentar la solicitud.

Compatibilidades con deducciones fiscales.

La renta básica de emancipación es compatible con las deducciones que pudieran establecerse a favor de los inquilinos en la legislación del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

También será compatible, de acuerdo con la normativa autonómica, con las subvenciones, ayudas, o beneficios fiscales que establezcan las comunidades autónomas en el ejercicio de sus competencias.

Documentación necesaria para obtener la Renta:

Debes presentar la solicitud y en el caso de que ya estés de alquiler, una copia del contrato ante el departamento competente en materia de vivienda de la Comunidad Autónoma dónde esté situado el piso de alquiler. *(No es obligatorio pero al final se ofrece un modelo de contrato aconsejado por la consejería).

Formularios:

Andalucía

Para aquellos propietarios o inquilinos que tengan contrato irregular o un modelo privado la consejería aconseja éste, aunque no es obligatorio:

Otras Medidas del Plan de Emancipación

Deducciones para el alquiler:

Asimismo, todas las personas que vivan de alquiler, con unos ingresos máximos anuales de 24.000 euros netos, tendrán una deducción del 10,05% en la cuota estatal del IRPF, igual a la que existe actualmente para la compra (hasta un máximo de 9.015 euros).

La deducción para el alquiler podría beneficiar solo en el primer año a unas 700.000 familias.
Esta medida será compatible con la renta para el alquiler para jóvenes.

Otras medidas que prepara el Gobierno

Medidas para incrementar la oferta del mercado de alquiler .

Medidas para mejorar las garantías para propietarios e inquilinos.

Medidas para incrementar la implicación del sector empresarial en el mercado de alquiler, como por ejemplo:

Desarrollo del derecho de superficie.
Incremento del suelo público para alquiler.
Ventajas fiscales y financieras para los promotores de vivienda protegida en alquiler.

Entrada en vigor

El Gobierno pretende que todas estas medidas puedan entrar en vigor a partir del 1 de enero de 2008.

¿Por qué son necesarias estas medidas?

La vivienda es hoy el segundo problema para el conjunto de los españoles y el primero para los jóvenes.

Un 80% de los jóvenes aseguran que quieren emanciparse y que, en la mayoría de los casos, las razones que se lo impiden son de tipo económico. Esto ha provocado que la edad de emancipación en España esté alrededor de los 30 años, situándose entre las más altas de Europa.

El precio de la vivienda se encareció en España un 150% entre 1998 y 2005, mientras que tenemos un mercado de alquiler muy poco desarrollado: apenas representa el 11% del mercado español de la vivienda, frente al 40% de media que hay en Europa.

PARA MÁS INFORMACIÓN

http://www.juntadeandalucia.es/obraspublicasytransportes/www/jsp/estatica.jsp?pma=4&ct=5&e=vivienda/renta_basica_emancipacion/index.html

MODELO DE CONTRATO

(Es el modelo que propone la consejería pero ni mucho menos es obligatorio)

IDENRIFICACIÓN DE LA FINCA OBJETO DEL CONTRATO

Calle:___________________________________

núm.__________Piso:_______________________ Ciudad:____________________

Provincia: _______________________________

En ________, a ________ de __________ de DOS MIL ___

Reunidos, de una parte, D. _______________________, mayor de edad, natural de ______,

provincia de ______, con domicilio en el inmueble objeto de arrendamiento y documento nacional de identidad número _____________, como parte ARRENDATARIA.

Y de otra, D. ____________________, mayor de edad, con documento nacional de identidad número ____________, y Dª. ____________________, mayor de edad, con documento nacional de identidad número ____________, vecinos de ___________, C/ ____________, número ____________, propietarios del inmueble urbano que ha sido identificado encabezando este contrato, como parte ARRENDADORA, por tiempo de UN AÑO y precio de ________________ (_______) euros cada año, pagaderos por MESES ANTICIPADOS, con las demás condiciones que se estamparán al dorso.

Formalizando así este contrato, y para que conste, lo firmamos por duplicado y a un sólo efecto en el lugar y fecha indicado en el encabezamiento del mismo.

EL ARRENDATARIO EL ARRENDADOR

E S T I P U L A C I O N E S

PRIMERA.

El presente contrato de arrendamiento quedará sometido a las disposiciones contenidas en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

SEGUNDA.

El inmueble se alquila para ser destinado exclusivamente a vivienda, no pudiendo desarrollar o instalar en él ninguna actividad profesional, industrial o cualesquiera otras de las enumeradas en el art. 3.2. de la L.A.U. Tampoco se podrán desarrollar actividades que sean consideradas nocivas, peligrosas, molestas, insalubres o ilícitas.

TERCERA.

El arrendatario no podrá ceder ni subarrendar parcialmente la vivienda objeto de contrato, sin contar expresamente con la autorización escrita de la arrendadora. El incumplimiento de esta obligación dará derecho a la arrendadora a rescindir el presente contrato.

CUARTA.

El plazo de duración del presente contrato será de UN AÑO, surtiendo efectos a partir del día _______ de _______ de 200__, y hasta el día ______ de ______ de 200__.

Llegado el día de vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales y hasta alcanzar una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación, como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

El arrendatario podrá desalojar la vivienda, una vez transcurrido el primer año de vigencia del contrato, siempre que medie preaviso a la arrendadora con treinta días de antelación, sin que ésta tenga derecho a percibir ninguna cantidad en concepto de indemnización por resolución anticipada.

El arrendador manifiesta expresamente en este acto, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada destinándola a domicilio permanente para sí, antes del transcurso de cinco años. Para hacer efectiva esta denegación de prórroga, se preavisará a la arrendataria con 3 meses de antelación a la fecha de la necesaria ocupación.

QUINTA.

Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél y ninguna de las partes hubiese notificado a la otra su voluntad de no renovarlo, al menos con un mes de antelación a dicha fecha, el contrato quedará prorrogado por anualidades, hasta tres anualidades más.

Se exceptúa el supuesto en que el arrendatario comunique al arrendador, como mínimo con un mes de antelación al vencimiento de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

SEXTA.

La renta estipulada será de ______________ (_______) euros anuales, abonándose en pagos mensuales anticipados de ______________ (______) euros, pagaderos durante los 7 primeros días de cada mes, mediante transferencia bancaria o ingreso en la cuenta corriente que designe el arrendador; en su defecto, el pago se efectuará en metálico y en la vivienda arrendada.

En todo caso, el arrendador está obligada a entregar al arrendatario recibo del pago, incluso cuando éste se efectúe mediante procedimientos que acrediten el cumplimiento de la obligación del pago por la arrendatario.

SÉPTIMA.

La renta podrá ser actualizada en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior, la variación porcentual experimentada por el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo, en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviere publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas, el que corresponda al último aplicado.

OCTAVA.

Si vigente el presente contrato, el arrendador realizase obras de mejoras, ello no afectará a la renta pactada y que a la fecha de su realización se viniere abonando, que no podrá elevarse por esta circunstancia, aún cuando el contrato tuviere una duración superior a cinco años.

NOVENA.

Los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, servicios, tributos, cargas y responsabilidades, serán a cargo de la arrendadora, incluyendo en este concepto el pago de la cuota por Comunidad de Propietarios, así como el importe del Impuesto sobre bienes inmuebles.

Los gastos por servicios con que cuente el inmueble arrendado, que se individualicen mediante aparatos contadores, serán, en todo caso, de cuenta del arrendatario.

DÉCIMA.

El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate, sea imputable al arrendatario, de conformidad con lo establecido en el art. 1563 y 1564 del Código Civil.

El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendadora, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones, a cuyos solos efectos, deberá facilitar al arrendador la verificación directa por si mismo o por los técnicos que designe del estado de la vivienda.

En todo momento y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.

Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda, serán de cargo del arrendatario.

UNDÉCIMA.

El arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, ningún tipo de obras, y más particularmente aquéllas que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios.

Asimismo, tampoco podrá reclamar el arrendatario indemnización alguna por las obras que hubiese realizado con consentimiento del arrendador, quedando éstas, en todo caso, en beneficio de la propiedad.

DECIMOSEGUNDA.

En caso de venta de la vivienda arrendada, el arrendatario tendrá derecho de adquisición referente sobre la misma, ejercitando el derecho de tanteo o retracto, en la forma prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

La enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, en cuyo caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años.

DECIMOTERCERA.

El incumplimiento por cualquiera de las partes, de las obligaciones resultantes del contrato, dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas, a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 1.124 del Código Civil.

Además, el arrendador y el arrendatario, podrán resolver de pleno derecho el contrato, por las demás causas previstas en la Ley.

DECIMOCUARTA

A la celebración del presente contrato de arrendamiento, el arrendatario en este acto, deposita en poder del arrendador, la cantidad de ____________ (______) euros, en concepto de fianza.

Ésta no estará sujeta a actualización durante los cinco primeros años de duración del contrato, a no ser que éste se prorrogue, en cuyo caso deberá hacerse igual a una mensualidad de la renta vigente al tiempo de dicha prórroga.

Al final del arriendo, el saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo, sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.

DECIMOQUINTA.

Asimismo, garantizando el cumplimiento íntegro de todas las obligaciones legales o pactadas derivadas del presente contrato de arrendamiento, y que corren a cargo del arrendatario se ha suscrito un contrato de fianza personal, cuyo período de cobertura se extiende desde la fecha de inicio de la relación arrendaticia y hasta la finalización del mismo, incluidas sus prórrogas obligatorias, quedando excluido por aplicación del artículo 1567 del Código Civil, el período de tácita reconducción, con las demás condiciones y pactos que lo integran.

DECIMOSEXTA.

Para la resolución de cualquier problema que pudiera derivarse de la interpretación o aplicación del presente contrato, las partes contratantes, se someten a la jurisdicción de los Juzgados y Tribunales del lugar donde radique la finca.

EL ARRENDATARIO EL ARRENDADOR

REFERENCIAS CATASTRALES

2008-06-14T02:01:00.000-07:00

Aparecen en nuestro recibo de la contribución y en la escritura de nuestra vivienda, es un código alfanumérico que sirve para localizar la vivienda sin lugar a dudas, podriamos decir que es el DNI de la misma por que ninguno es igual a otro. Además sirve a la administración para tenerla "localizada", es decir, el código no es aleatorio, tiene que ver -entre otras cosa- con su localización geográfica y a través de él se sitúa en un plano.

Hoy resulta imprescindible conocerlo para pedir cualquier ayuda o información sobre la finca, al hacer la declaración de la renta o al pedir por ejemplo la renta básica de emancipación.

Sin embargo no aparece en todos los contratos de alquiler.

Se ofrece aquí un enlace con la oficina virtual del catastro, mediante él podremos localizar la referencia catastral que nos interesa, aunque he de señalar que muchas están aún en proceso de informatización, pero gran mayoía de ellas están ya disponibles.

Se puede utilizar en las dos direcciones, o sea, meter el dato si lo tenemos y ella nos dirá qué finca és e incluso nos la localizará en el mapa o meter la dirección y ella nos ofrecerá la referencia.

https://ovc.catastro.meh.es/CYCBienInmueble/OVCBusqueda.aspx

LAS VENTAJAS DEL ALQUILER PARA EL INQUILINO.

2008-06-10T17:07:00.000-07:00

Ventajas del alquiler: para el inquilino.

En la mayoría de los casos hablar de acceder a una vivienda es sinónimo de hablar de compra de una vivienda. Pero, ¿te has parado a pensar en las ventajas que tiene alquilar una vivienda?Aquí se ofrecen algunas de las ventajas de acceder a una vivienda a través del alquiler:

Permite tomar decisiones con más agilidad que si se vive en una vivienda propia. Si la vivienda deja de gustar o ya no satisface las necesidades se puede cambiar con mucha más facilidad ya que, cada vez la enajenación de una vivienda se dilata más en el tiempo. Asimismo, la mudanza puede ser más sencilla y menos costosa ya que se pueden alquilar viviendas amuebladas.

Para acceder a una vivienda en alquiler no se requiere disponer de grandes ahorros ni de cuantiosas cantidades iniciales de dinero. En el caso de compra se requiere afrontar una entrada.

El alquiler únicamente requiere del depósito de una fianza (que suele corresponderse con un mes de renta) y, a veces, gastos de gestión y alguna garantía, en todo caso, menor y más barata que las necesarias para solicitar una hipoteca. Además la fianza se recupera cuando se pone fin al contrato.

El alquiler no lleva gastos implícitos que sí lleva la compra como son los gastos derivados de abrir una hipoteca, de registrar la vivienda, de pagar las escrituras, de IVA y de otros impuestos.

Además se puede acceder a distintas ayudas que van desde el 40% de la renta (con un máximo de 240 €) si se es menos de 35 años, familia monoparental, discapacitado (más del 40% de minusvalía), victima de violencia de género o de terrorismo o mayor de 65 años (En Andalucía) o en todo caso hasta los 30 años de 210 €)

El alquiler no ancla a una ciudad concreta y favorece la movilidad laboral. Facilita los cambios de residencia por motivos profesionales. Es decir, el alquiler no cierra las puertas a nuevas ofertas de trabajo que surjan en otras ciudades.

Acceder a una vivienda en régimen de alquiler permite adecuar las necesidades en vivienda al ciclo vital. El alquiler permite adaptar la vivienda a nuevas necesidades ya que se puede cambiar de residencia con mucha más facilidad. En la juventud se desean viviendas situadas en los centros de las ciudades. Con la llegada de los hijos se prefieren viviendas más grandes y más cerca de colegios y zonas verdes. Finalmente, con la jubilación se buscan viviendas más pequeñas situadas en zonas tranquilas.

La mayoría de las viviendas en alquiler están situadas en el centro de las ciudades. El vivir en el centro de las ciudades tiene muchas ventajas. Por un lado, gozan de buenas comunicaciones gracias a las redes de transporte. Por otro lado, permiten acceder con facilidad y rapidez a zonas comerciales sin necesidad de coger el coche.

Las gestiones son mucho más sencillas que si se decide comprar una casa. En primer lugar, no hay que molestarse por solicitar y negociar una hipoteca. En segundo lugar, se evita ir al Registro de la Propiedad ni tampoco es necesario contratar los servicios de un notario para gestionar las escrituras de la vivienda. Además, así no habrá que pagar los impuestos propios de una compra de vivienda: IVA y Actos Jurídicos Documentados, o de hacerlo serán de menor cuantía que en el caso de una compra de vivienda.

No hay que molestarse en dar de alta los servicios de la vivienda (agua, gas y electricidad). Cuando se alquila una vivienda todos los servicios elementales están contratados, sólo hay que ocuparse de los opcionales.

El mantenimiento de la vivienda, por lo general, corre a cuenta del dueño. El inquilino deberá hacer frente a los gastos de los suministros. Sin embargo, corresponderá al propietario afrontar los gastos derivados del mantenimiento de la vivienda y del edificio donde ésta se encuentre, con la única excepción del desgaste que se produzca en la vivienda por el uso cotidiano.

Se cuenta con la ventaja de no tener que asistir a reuniones de la Comunidad de Propietarios. Es una tarea que le corresponde al propietario de la vivienda.

Vivir en una casa en propiedad implica afrontar un mayor riesgo financiero que si se vive en régimen de alquiler. Una subida de tipos de interés o una caída en picado de los precios de la vivienda puede provocar una desestabilización en la economía del hogar que no ocurre cuando se vive de alquiler.

Desde el momento en que se contrata el precio uno sabe aproximadamente exactamente de que dinero dispone y cuales seran sus gastos fijos durante la vigencia dle contrato, ya que el alquiler, como los sueldos sube según el IPC, lo que hace que el poder adquisitivo se mantenga.

LAS VENTAJAS DE ALQUILAR PARA EL PROPIETARIO

2008-06-10T16:54:00.000-07:00

Ventajas de alquilar: para el propietario.

Se mantiene la propiedad de la vivienda a todos los efectos.

Simplicidad de la gestión del alquiler, las gestiones de alquilar una vivienda son pocas y no deberían ser complicadas.

No permanece la casa vacía, con el peligro de que se vaya deteriorando con el tiempo y perdiendo valor., tampoco existe la posibilidad de que sea ocupada ilegalmente. En todo caso, el rendimeinto del alquiler será suficiente para una reforma o la subsanación de cualquier daño, si algún día pensamos en rehabilitarla, el alquiler nos habrá permitido reunir el dinero necesario.

Además de ser un bien que se revaloriza, la vivienda se convierte en un bien que ofrece una rentabilidad mes a mes.

Permite cubrir los gastos de la vivienda.

En caso de tener hipoteca, el alquiler paga una parte o la totalidad de los gastos de misma.

Puede servir como garantía para préstamos bancarios.

Siempre se puede vender si es necesario.

Es posible solicitar ayudas y subvenciones a bajo coste o fondo perdido.

Antes de alquilar una vivienda, debe tenerse en cuenta que:

Desde un punto de vista general:

La casa ha de estar en perfectas condiciones de habitabilidad.

Ser consciente de que, incluso si el contrato es anual, éste puede ser prorrogado hasta cinco años unilateralmente por parte del inquilino.

No es posible desalojar a los inquilinos antes de terminar el contrato o las prórrogas si no hay un incumplimiento del contrato por parte del inquilino.

La responsabilidad de los daños causados por la vivienda a la Comunidad de Propietarios recae sobre el propietario.

Surge una relación obligada con los inquilinos y con los miembros de la comunidad de vecinos.

Se debe prestar atención y controlar que los inquilinos cumplan con las normas de la comunidad de vecinos y que cuiden la casa.

Desde el punto de vista económico:

Es recomendable mantener la vivienda en buenas condiciones para que el alquiler sea más fácil.

A la hora de alquilarla es recomendable invertir en pintura, electrodomésticos... Una vez que el inquilino ocupe la finca, los gastos del mantenimiento por el desgaste provocado por el uso cotidiano, (pintura, la ruptura de un enchufe... deben ser subsanados por el inquilino).

Los gastos generales de la vivienda –comunidad, IBI, etc- corresponden al propietario. Es posible pactar con el inquilino que se haga cargo él, pero el responsable de los impagos sigue siendo el propietario.

Las derramas que provengan de obras de mejora en el edifico son responsabilidad del dueño de la vivienda.

Una vez existe un contrato de alquiler, la renta sólo se puede subir, como máximo, según el IPC de cada año.

Las rentas del alquiler recibidas tributan en el IRPF, es decir, el alquiler no está exento del pago de impuestos. Sin embargo, los gastos para el propietario son deducibles (en las condiciones que marca el impuesto) y, además, el alquiler goza de importantes deducciones.

Conviene contar como mínimo con un seguro multirriesgo y yo aconsejo encarecidamente adherirse en el momento de firmar el contrato a un arbitraje de consumo (AEADE).

VIVIENDA ESTUDIA CONCEDER AYUDAS PARA ALQUILER A SOLTEROS, SEPARADOS Y DIVORCIADOS.

2008-06-10T16:36:00.000-07:00

El Ministerio de Vivienda estudia conceder ayudas directas a “singles, separados y divorciados” para que puedan alquilar un piso. Serían subvenciones mensuales similares a la de la Renta Básica de Emancipación que da 210 euros mensuales a jóvenes de entre 22 y 30 años con unos ingresos anuales brutos inferiores a 22.000 euros.

Fuentes oficiales del Ministerio de Vivienda aseguraron que “habrá que estudiar qué otros colectivos son susceptibles de obtener ayudas para poder alquilar una vivienda a un precio asequible”. Y añadieron que “todo está sobre la mesa y está por hablar con las comunidades autónomas”. Es decir, que esta inyección extra a las personas que viven solas se va a tratar “a corto plazo”; a más tardar, para el nuevo Plan de Vivienda 2009-2012.

La Asociación de Padres Divorciados afirma que, dadas las cargas que suelen soportar estas personas, la cuantía de las ayudas que actualmente se dirigen a los jóvenes es “muy insuficiente”, y que el colectivo de separados y divorciados debería recibir una aportación superior a estos 210 euros mensuales. La OCU estima también que será preciso ampliar la cuantía de estas ayudas en el caso de las personas divorciadas o separadas, ya que, si bien suelen tener mayor capacidad de adquisición, también sus gastos suelen ser mayores a los de un joven menor de 30 años. Facua advierte de que la implementación de este tipo de ayudas para otros colectivos no solucionará el problema del acceso a una vivienda en alquiler, por lo que demandó al Gobierno que actúe sobre los precios, para que sean “razonables”, de modo que estas aportaciones puedan tener una fecha de caducidad.

A corto plazo, la prioridad del Ministerio de Vivienda es diseñar un nuevo Plan Estatal de Vivienda 2009-2012, que estará marcado por la vivienda protegida y el mercado del alquiler. En toda la pasada legislatura, Vivienda concedió ayudas a 53.687 inquilinos y a sólo 4.578 propietarios. Estas últimas “se van a tratar, para potenciarlas y hacer más atractivo el arrendamiento, porque hay un déficit de viviendas en alquiler y hay que sacar las vacías a este mercado”, subrayaron. Sin embargo, el Gobierno no gravará los pisos sin ocupar, sino que “prefiere los beneficios positivos”.

Más información:

1.- Expansión: El Gobierno estudia conceder ayudas al alquiler para separados y divorciados

2.- El Mundo: El Gobierno podría extender las ayudas de 210 euros a separados y divorciados

3.- CincoDías: Vivienda se plantea ofrecer ayudas al alquiler a las personas separadas

SUBROGARSE EN EL GAS NATURAL

2008-06-09T11:01:00.000-07:00

La responsabilidad del contrato recae sobre el titular del mismo, por tanto es conveniente que se realice un cambio de titular siempre que haya un cambio de usuario.

El cambio de titular supone la subrogación de las condiciones actuales del contrato, incluyendo la deuda o conceptos pendientes de facturar que pudieran existir.

Es conveniente tomar la lectura del contador antes de realizar el cambio para comprobar si existe consumo pendiente de facturar o consumo a favor del cliente.

No son subrogables las financiaciones contraidas por otro titular, por lo que en el momento de hacer el cambio de titular se procederá a la cancelación anticipada de la financiación

Documentación:

Si la vivienda es de segunda mano, el propietario debe presentar:

NIF

Datos de domiciliación bancaria

Tres copias del certificado de la instalación, emitido por la empresa instaladora de la misma

Ultimo recibo

Si la vivienda es de primera construcción, debe aportarse también la licencia de primera ocupación

Una vez solicitado el cambio de nombre, Gas Natural enviará una carta adjuntando:

Póliza de abono

Datos para la domiciliación bancaria

Acta de subrogación

Protección de datos personales

Una vez comprobados los datos se debe firmar y enviar, en el sobre respuesta, la documentación recibida y:

Una fotocopia del DNI

Certificado de revisión periódica en vigor y documento de corrección de defectos, en su caso Mientras Gas Natural no reciba esta documentación firmada no se hará el trámite de solicitud

Teletrámite: No existe esa opción

Inscripción / Solicitud

TELEFONICAMENTE: - Para clientes en mercado liberalizado: 900 700 365

Para clientes en mercado regulado: 902 250 365#13

El trámite también se puede hacer personalmente, en cualquier centro de Gas Natural el importe es gratuito

SUBROGARSE EN EL AGUA

2008-06-09T10:34:00.000-07:00

Uno de los problemas más frecuentes entre el casero y el inquilino lo constituye el pago de los suministros.

Para información de ambos, lo más cómodo para los dos es sin duda que desde la firma del contrato la luz o el agua (Si ésta está independizada por contador) pasen a nombre del inquilino.

Para ello bastará con que éste se subrogue en el contrato.

Es un trámite sencillo que se puede hacer telefónicamente o por internet. (En EMACSA, Córdoba)

Por teléfono desde el nº:

Atención al cliente: 900 700 070, de 7.45 a 14.45 de lunes a viernes, excepto festivos.

También desde la web: http://www.emacsa.es/

Seleccionando la opción atención al cliente y una vez en esa web, la opción atención en línea, modificar datos de suministro en vigor, servicio a contratar: subrogación del servicio. La persona que se vaya a subrogar ha de tener la Ref. del suministro actual.

El formulario a cumplimentar es el que sigue:

Contratación o Gestión de un Servicio

Para solicitar la contratación de un servicio cumplimente el siguiente formulario:

Servicio a contratar:

Acometida de agua
Ampliación de acometida
Acometida de vertido
Cambio titularidad
Cambio situación del suministro
Subrogación de contrato
Cambio de domiciliación bancaria
Cambio de domicilio de notificaciones
Suministro
en acometida independiente
en batería de contadores
para vivienda nueva
vivienda que tuvo agua anteriormente para obra

Datos a cumplimentar

Titular: (*)
D.N.I. o C.I.F: (*)
Domicilio finca solicitada:
Teléfono de contacto: en calidad de
Domicilio notificaciones:
Datos bancarios:

E-mail:

Para cambios de titularidad en los que ya existe un contrato en vigor

Ref. actual suministro:

Fecha de compra o arrendamiento de finca:

Si el titular es empresa

Nombre representante:
D.N.I:
En calidad de:

El trámite como se puede observar por internet es simple y rápido, pudiéndose hacer también telefónicamente.

SUBROGARSE EN LA LUZ

2008-06-05T15:00:00.003-07:00

Uno de los problemas más frecuentes entre el casero y el inquilino lo constituye el pago de los suministros.

Para información de ambos, lo más cómodo para los dos es sin duda que desde la firma del contrato la luz o el agua (Si ésta está independizada por contador) pasen a nombre del inquilino.

Para ello bastará con que éste se subrogue en el contrato.

El trámite en Sevillana es económico y muy fácil. El inquilino debe acudir con su contrato, y una fotocopia del DNI y un nº de cuenta. La subrogación le costará unos 20 € de fianza, al marcharse de la vivienda, si acude a pagar el pendiente, en Sevillana se los devolverán.

Se elimina así la práctica frecuente de algunos inquilinos que se cobran el último mes de la fianza y se marchan, sin que haya llegado el ultimo recibo de luz al que finalmente ha de hacer frente el arrendador, pero además si tiene problemas con su casero, se elimina el problema de tener que verle o mantener contacto con él por el problema del suministro.

Si el arrendador quiere hacer él mismo la subrogación, bastará con una autorización (Se adjunta el modelo de Sevillana pero pueden confeccionar otra) y de nuevo la copia del contrato, del DNI de la persona a nombre de quien vaya a ir el nuevo contrato y el nº de cuenta para el cargo. (El importe de la fianza se lo pasarán al inquilino al mes siguiente).

Una vez finalizado el contrato el arrendador puede devolver el suministro a su nombre sin más cargo de nuevo que la fianza que recuperará cuando vuelva a alquilar el inmueble.

Para más información:

http://www.endesaonline.com/ES/negocios/teguia/asesoramiento/comocontratar/suministro_existente/index.asp

Otras ayudas de la Junta

2008-06-05T15:00:00.001-07:00

Prueba de Otras ayudas de la Junta

Noticias

2008-06-05T14:59:00.004-07:00

Prueba de Noticias

L.A.U.

2008-06-05T14:59:00.003-07:00

La ley de arrendamientos urbanos, junto con el Código civil son las bases jurídicas en las que se basan las relaciones legales entre arrendador y arrendatario. Es por tanto totalmente recomendable que ante cualquier problema o incidencia ambos tengan un conocimiento al menos superficial de ellas.

A continuación añadimos el texto íntegro de la ya mencionada ley:

ARTICULO N°: 1 Ámbito de aplicación.

- La presente ley establece el régimen jurídico aplicable a los arrendiamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda.

ARTICULO N°: 2 Arrendamiento de vivienda.-

1-Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

2- Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.

ARTICULO N°: 3 Arrendamiento para uso distinto del de la vivienda

1-Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que recayendo sobre una edificación tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior.

2- En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.

ARTICULO N°: 4 Regimen aplicable.-

1.--Los arrendamientos regulados en la presente ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los Títulos I, IV y V de la misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este artículo.

2.-- Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de viviendas se rigen por lo dispuesto en el Título II de la presente ley, en su defecto, por la voluntad de las partes y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil. Se exeptuan de lo así dispuesto los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a trescientos metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo inerprofesional en cómputo anual. Estos arrendamientos se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título II de la presente ley y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil.

3.-- Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la presente ley, y supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

4.-- La exclusión de la aplicación de los preceptos de esta ley, cuando ello sea posible, deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos.

ARTICULO N°: 5 Arrendamientos excluidos.

- Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta ley: a) El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios tengan asignadas por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten. b) El uso de las viviendas militares, cualquiera que fuese su calificación y régimen, que se regirán por lo dispuesto en su legislación específica. c) Los contratos en que, arrendándose una finca con casa-habitación, sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio la finalidad primordial del arrendamiento. Estos contratos se regirán por lo dispuesto en la legislación aplicable sobre arrendamientos rústicos. d) El uso de las viviendas universitarias, cuando éstas hayan sido calificadas expresamente como tales por la propia Universidad propietaria o responsable de las mismas, que sean asignadas a los alumnos matriculados en la correspondiente Universidad y al personal docente y de administración y servicios dependiente de aquella, por razón del vínculo que se establezca entre cada uno de ellos y la Universidad respectiva, a la que corresponderá en cada caso el establecimiento de las normas a que se someterá su uso.

ARTICULO N°: 6 Naturaleza de las normas.

- Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los caso en que la propia norma expresamente lo autorice.

ARTICULO N°: 7 Condición de arrendamiento de vivienda.

- El arrendamiento de vivienda no perderá esta condición aunque el arrendatario no tenga en la finca arrendada su vivienda permanente, siempre que en ella habiten su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes.

ARTICULO N°: 8 Cesión del contrato y subarriendo.-

1.-- El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador.

2.-- La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y precio consentimiento escrito del arrendador. El subarriendo se regirá por lo dispuesto en el presente Título para el arrendamiento cuando la parte de la finca subarrendada se destine por el suarrendatario a la finalidad indicada en el artículo

3.- De no darse esta condición, se regirá por lo pactado entre las partes. El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó. El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento.

ARTICULO N°: 9 Plazo mínimo.-

1.-- La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Se ésta fuera inferior a cinco años, llegado el dia del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo. El plazo comentará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si éste fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.

2.-- Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.

3.-- No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí. Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato no hubiera el arrendador porcedido a ocupar la vivienda por sí, deberá reponder al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco.

ARTICULO N°: 10 Prorroga del contrato.

- Si llegada la fecha del vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.

ARTICULO N°: 11 Desistimiento del contrato.

- En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses. Las partes podrán pactar en el contrato que , para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste de cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar al la parte proporcional de la indemnización.

ARTICULO N°: 12 Desestimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario.-

1.-- Si el arrendatario manifestase su voluntad de no renovar el contrato o de desistir de él, sin el consentimiento del cónyuge que conviviera con dicho arrendatario, podrá el arrendamiento continuar en veneficio de dicho cónyuge.

2.-- A estos efectos, podrá el arrendador requerir al cónyuge del arrendatario para que manifieste su voluntad al respecto. Efectuando el requerimiento, el arrendamiento se extinguirá si el cónyuge no contesta en un plazo de quince dias a contar de aquél. El cónyuge deberá abonar la renta correspondiente hasta la extinción del contrato, si la misma no estuviera ya abonada.

3.-- Si el arrendatario abandonara la vivienda sin manifestación expresa de desistimiento o de no renovación, el arrendamiento podrá continuar en beneficio del cónyuge que conviviera con aquél siempre que en el plazo de un mes de dicho abandono, el arrendador reciba notificación escrita del cónyuge manifestando su voluntad de ser arrendatario. Si el contrato se extinguiera por falta de notificación, el cónyuge quedará obligado al pago de la renta correspondiente a dicho mes.

4.-- Lo dispuesto en los apartados anteriores será también de aplicación a favor de la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al desistimiento o abandono, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.

ARTICULO N°: 13 Resolución del derecho del arrendador.

1.- Si durante los cinco primeros años de duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.

2.- En contratos de duración pactada superior a cinco años, si, transcurridos los cinco primeros años del mismo, el derecho del arrendador quedara resuelto por cualquiera de las circunstancias mencionadas en el párrafo anterior, quedará extinguido el arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso, continuará el arrendamiento por la duración pactada.

3.- Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente ley.

4.- Durarán cinco años los arrendamientos de vivienda ajena que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que aparezca como propietario de la finca en el Registro de la Propiedad, o que parezca serlo en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el artículo 9.

ARTICULO N°: 14 Enajenación de la vivienda arrendada.

El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Si la duración pactada fuera superior a cinco años, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, reste por cumplir. Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años.

ARTICULO N°: 15 Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario.

1.- En los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 90 y 96 del Código Civil.

2.- La voluntad del cónyuge de continuar en el uso de la vivienda deberá ser comunicada al arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda.

ARTICULO N°: 16 Muerte del arrendatario.

1.- En caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato: a) El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él. b) La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia. c) Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes. d) Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a su fallecimiento. e) Los hermanos del arrendatario en quienes concurra la circunstancia prevista en la letra anterior. f) Las personas distintas de las mencionadas en las letras anteriores que sufran una minusvalía igual o superior al 65 por 100, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los dos años anteriores al fallecimiento. Si al tiempo del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de estas personas, el arrendamiento quedará extinguido.

2.- Si existiesen varias de las personas mencionadas, a falta de acuerdo unánime sobre quién de ellos será el beneficiario de la subrogación, regirá el orden de prelación establecido en el apartado anterior, salvo en que los padres septuagenarios serán preferidos a los descendientes. Entre los descendientes y entre los ascendientes, tendrá preferencia el más próximo en grado, y entre los hermanos, el de doble vínculo sobre el medio hermano. Los casos de igualdad se resolverán en favor de quien tuviera una minusvalía igual o superior al 65 por 100; en defecto de esta situación, de quien tuviera mayores cargas familiares y, en última instancia, en favor del descendiente de menor edad, el ascendiente de mayor edad o el hermano más joven.

3.- El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse. Si la extinción se produce, todos los que pudieran suceder al arrendatario, salvo los que renuncien a su opción notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al fallecimiento, quedarán solidariamente obligados al pago de la renta de dichos tres meses. Si el arrendador recibiera en tiempo y forma varias notificaciones cuyos remitentes sostengan su condición de beneficiarios de la subrogación, podrá el arrendador considerarles deudores solidarios de las obligaciones propias del arrendatario, mientras mantengan su pretensión de subrogarse.

4.- En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a cinco años, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando éste tenga lugar transcurridos los cinco primeros años de duración del arrendamiento, o que el arrendamiento se extinga a los cinco años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad.

ARTICULO N°: 17 Determinación de la renta.

1.- La renta será la que libremente estipulen las partes.

2.- Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.

3.- El pago se efectuará en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes o, en su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada.

4.- El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario. El recibo o documento acreditativo que lo sustituya deberá contener separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago y, específicamente, la renta en vigor. Si el arrendador no hace entrega del recibo, serán de su cuenta todos los gastos que se originen al arrendatario para dejar constancia del pago.

ARTICULO N°: 18 Actualización de la renta.

1.- Durante los cinco primeros años de duración del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el Indice General Nacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado.

2.- A partir del sexto año de duración la actualización de la renta se regirá por lo estipulado al respecto por las partes y, en su defecto, por lo establecido en el apartado anterior.

3.- La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística, o haciendo referencia al Boletín Oficial en que se haya publicado. Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.

ARTICULO N°: 19 Elevación de renta por mejoras.

1.- La realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos cinco años de duración del contrato le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento. Para el cálculo del capital invertido, deberán descontarse las subvenciones públicas obtenidas para la realización de la obra.

2.- Cuando la mejora afecte a varias fincas de un edificio en régimen de propiedad horizontal, el arrendador deberá repartir proporcionalmente entre todas ellas el capital invertido, aplicando, a tal efecto, las cuotas de participación que correspondan a cada una de aquéllas. En el supuesto de edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, el capital invertido se repartirá proporcionalmente entre las fincas afectadas por acuerdo entre arrendador y arrendatarios. En defecto de acuerdo, se repartirá proporcionalmente en función de la superficie de la finca arrendada.

3.- La elevación de renta se producirá desde el mes siguiente a aquel en que, ya finalizadas las obras, el arrendador notifique por escrito al arrendatario la cuantía de aquélla, detallando los cálculos que conducen a su determinación y aportando copias de los documentos de los que resulte el coste de las obras realizadas.

ARTICULO N°: 20 Gastos generales y de servicios individuales.

1.- Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario. En edificios en régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación. En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie. Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración.

2.- Durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, la suma que el arrendatario haya de abonar por el concepto a que se refiere el apartado anterior, con excepción de los tributos, sólo podrá incrementarse anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta conforme a lo dispuesto en el artículo 18.

3.- Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario.

4.- El pago de los gastos a que se refiere el presente artículo, se acreditará en la forma prevista en el artículo 17.

ARTICULO N°: 21 Conservación de la vivienda.

1.- El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los Artículos 1563 y 1564 del Código Civil. La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28.

2.- Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda. Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.

3.- El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.

4.- Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.

ARTICULO N°: 22 Obras de mejora.

1.- El arrendatario estará obligado a soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento.

2.- El arrendador que se proponga realizar una de tales obras deberá notificar por escrito al arrendatario, al menos con tres meses de antelación, su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible. Durante el plazo de un mes desde dicha notificación, el arrendatario podrá desistir del contrato, salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada. El arrendamiento se extinguirá en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento, durante los cuales no podrán comenzar las obras.

3.- El arrendatario que soporte las obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aquéllas, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar.

ARTICULO N°: 23 Obras del arrendatario.

1.- El arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios a que se refiere el apartado 2, del artículo 2, o que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la misma.

2.- Sin perjuicio de la facultad de resolver el contrato, el arrendador que no haya autorizado la realización de las obras podrá exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que éste pueda reclamar indemnización alguna. Si las obras han provocado una disminución de la estabilidad de la edificación o de la seguridad de la vivienda o sus accesorios, el arrendador podrá exigir de inmediato del arrendatario la reposición de las cosas al estado anterior.

ARTICULO N°: 24 Arrendatarios con minusvalía.

1.- El arrendatario, previa notificación escrita al arrendador, podrá realizar en la vivienda las obras que sean necesarias para adecuar ésta a su condición de minusválido o a la de su cónyuge o de la persona con quien conviva de forma permanente en análoga relación de afectividad, con independencia de su orientación sexual, o a la de los familiares que con él convivan.

2.- El arrendatario estará obligado, al término del contrato, a reponer la vivienda al estado anterior, si así lo exige el arrendador.

ARTICULO N°: 25 Derecho de adquisición preferente.

1.- En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes.

2.- El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión. Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma.

3.- En el caso a que se refiere el apartado anterior, podrá el arrendatario ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1518 del Código Civil, cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.

4.- El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.

5.- Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos. Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento público.

6. Cuando la venta recaiga, además de sobre la vivienda arrendada, sobre los demás objetos alquilados como accesorios de la vivienda por el mismo arrendador a que se refiere el artículo 3, no podrá el arrendatario ejercitar los derechos de adquisición preferente sólo sobre la vivienda.

7. No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble. Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y retracto previstos en este artículo.

8. El pacto por el cual el arrendatario renuncia a los derechos de tanteo y retracto será válido en contratos de duración pactada superior a cinco años.

ARTICULO N°: 26 Habitabilidad de la vivienda.

Cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna. La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta.

ARTICULO N°: 27 Incumplimiento de obligaciones.

1.- El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil.

2.- Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:

a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario. b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización. c) El subarriendo o la cesión inconsentidos. d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario. e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7.

3.- Del mismo modo, el arrendatario podrá resolver el contrato por las siquientes causas:

a) La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 2

1.- b) La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.

ARTICULO N°: 28 Extinción del arrendamiento.

El contrato de arrendamiento se extinguirá, además de por las restantes causas contempladas en el presente Título, por las siguientes: a) Por la pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador. b) Por la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente.

ARTICULO N°: 29 Enajenación de la finca

El adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

ARTICULO N°: 30 Conservación, mejora y obras del arrendatario.

Lo dispuesto en los artículos 21, 22, 23 y 26 de esta ley será también aplicable a los arrendamientos que regula el presente Título. También lo será lo dispuesto en el artículo 19, desde el comienzo del arrendamiento.

ARTICULO N°: 31 Derecho de adquisición preferente.

Lo dispuesto en el artículo 25 de la presente ley será de aplicación a los arrendamientos que regula este título.

ARTICULO N°: 32 Cesión del contrato y subarriendo.

1.- Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.

2.- El arrendador tiene derecho a una elevación de renta del diez por ciento de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del veinte en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada.

3.- No se reputará cesión el cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta prevista en el apartado anterior.

4.- Tanto la cesión como el subarriendo deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado.

ARTICULO N°: 33 Muerte del arrendatario.

En caso de fallecimiento del arrendatario, cuando en el local se ejerza una actividad empresarial o profesional, el heredero o legatario que continúe el ejercicio de la actividad podrá subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario hasta la extinción del contrato. La subrogación deberá notificarse por escrito al arrendador dentro de los dos meses siguientes a la fecha del fallecimiento del arrendatario.

ARTICULO N°: 34 Indemnización al arrendatario.

La extinción por transcurso del término convencional del arrendamiento de una finca en la que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público, dará al arrendatario derecho a una indemnización a cargo del arrendador, siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado. Se considerará renta de mercado la que al efecto acuerden las partes; en defecto de pacto, la que, al efecto determine el árbitro designado por las partes. La cuantía de la indemnización se determinará en la forma siguiente:

1.- Si el arrendatario iniciara en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes a la expiración del arrendamiento, el ejercicio de la misma actividad a la que viniera estando dedicada, la indemnización comprenderá los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad.

2.- Si el arrendatario iniciara dentro de los seis meses siguientes a la extinción del arrendamiento una actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario, la indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades. Se considerarán afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo en parte de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario. En caso de falta de acuerdo entre las partes sobre la cuantía de la indemnización, la misma será fijada por el árbitro designado por aquéllas.

ARTICULO N°: 35 Resolución de pleno derecho.

El arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las causas previstas en las letras a), b) y e) del artículo 27.2 y por la cesión o subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en el artículo 32

ARTICULO N°: 36 Fianza.

1.- A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
2.- Durante los cinco primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.
3.- La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.
4.- El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.
5.- Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.

ARTICULO N°: 37 Formalización del arrendamiento.

Las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento. En este caso, se hará constar la identidad de los contratantes, la identificación de la finca arrendada, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado.

ARTICULO N°: 38 Competencia.

El conocimiento de los litigios relativos a los arrendamientos que regule la presente ley corresponderá al Juez de Primera Instancia del lugar en que se halle la finca sin que sean aplicables las normas sobre sumisión expresa o tácita de la Sección Segunda del Título II del Libro Primero de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

ARTICULO N°: 39 Procedimiento.

1.- Los procesos judiciales sobre litigios relativos a los contratos regulados en la presente ley se regirán por las normas procesales comunes con las modificaciones que se derivan de lo dispuesto en la misma.
2.- Dichos litigios se sustanciarán por las normas del juicio de cognición, salvo las excepciones de los apartados 3 y 4 de este artículo.
3.- Se tramitarán por el procedimiento establecido para el juicio de desahucio en los artículos 1570 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil las demandas que se interpongan por precario, por extinción del plazo del arriendo o por resolución del mismo por falta de pago de las cantidades a que se refiere la causa primera del apartado 2 del artículo 27 de esta ley.
4.- Cuando, exclusivamente se ejerciten acciones para determinar rentas o importes que, de conformidad con esta ley corresponda abonar al arrendatario, se decidirá en procedimiento verbal, cualquiera que sea la cuantía litigiosa.
5.- Las partes podrán pactar el sometimiento de los litigios a los tribunales arbitrales, de conformidad con lo establecido en la Ley 36/1988, de 5 de diciembre. 6. Cuando alguna de las partes contractuales no tuviere su domicilio dentro de la demarcación judicial donde radique la finca, podrá designarse un domicilio radicado en ella a los efectos de recibir cualquier notificación vinculada con los derechos y obligaciones reconocidos en esta ley.

ARTICULO N°: 40 Acumulación de acciones.

1.- El actor podrá acumular las acciones que le asistan contra distintos arrendatarios de una misma finca, aunque lo sean por contratos diferentes, siempre que aquéllas se fundamenten en hechos comunes a todos los demandados. Del mismo modo, los distintos arrendatarios de una misma finca podrán acumular las acciones que les asistan contra el mismo arrendador, siempre que se fundamenten en hechos comunes. Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplicará a los juicios de desahucio.

2.- El arrendador, en los supuestos de resolución del contrato por falta de pago, podrá ejercer acumulada y simultáneamente la acción de resolución del contrato y la reclamación de las cantidades adeudadas. La tramitación de estos procesos se realizará conforme a las normas reguladoras del juicio de cognición.

Disposición Adicional Primera. Régimen de las viviendas de protección oficial en arrendamiento.

1.- El plazo de duración del régimen legal de las viviendas de protección oficial, que se califiquen para arrendamiento a partir de la entrada en vigor de la presente ley, concluirá al transcurrir totalmente el período establecido en la normativa aplicable para la amortización del préstamo cualificado obtenido para su promoción o, en caso de no existir dicho préstamo, transcurridos veinticinco años a contar desde la fecha de la correspondiente calificación definitiva.

2.- La renta máxima inicial por metro cuadrado útil de las viviendas de protección oficial a que se refiere el apartado anterior, será el porcentaje del precio máximo de venta que corresponda de conformidad con la normativa estatal o autonómica aplicable.

3.- En todo caso, la revisión de las rentas de las viviendas de protección oficial, cualquiera que fuera la legislación a cuyo amparo estén acogidas, podrá practicarse anualmente en función de las variaciones porcentuales del Indice Nacional General del Sistema de Indices de Precios de Consumo.

4.- Además de las rentas iniciales o revisadas, el arrendador podrá percibir el coste real de los servicios de que disfrute el arrendatario y satisfaga el arrendador.

5.- Sin perjuicio de las sanciones administrativas que procedan, serán nulas las cláusulas y estipulaciones que establezcan rentas superiores a las máximas autorizadas en la normativa aplicable para las viviendas de protección oficial.

6. Lo dispuesto en los apartados anteriores no será de aplicación a las viviendas de promoción pública reguladas por el Real Decreto-ley 31/1978.

7. Lo dispuesto en los apartados anteriores será de aplicación general en defecto de legislación específica de las Comunidades Autónomas con competencia en la materia.

8. El arrendamiento de viviendas de protección oficial de promoción pública se regirá por las normas particulares de éstas respecto del plazo de duración del contrato, las variaciones de la renta, los límites de repercusión de cantidades por reparación de daños y mejoras, y lo previsto respecto del derecho de cesión y subrogación en el arrendamiento, y en lo no regulado por ellas por las de la presente ley, que se aplicará íntegramente cuando el arrendamiento deje de estar sometido a dichas disposiciones particulares. La excepción no alcanzará a las cuestiones de competencia y procedimiento en las que se estará por entero a lo dispuesto en la presente ley.

Disposición Adicional Segunda. Modificación de la Ley Hipotecaria.

1.- El artículo 2, número
5.-º de la Ley Hipotecaria, aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946, tendrá la siguiente redacción: "
5.-º Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos."
2.- En el plazo de nueve meses desde la entrada en vigor de esta ley se establecerán reglamentariamente los requisitos de acceso de los contratos de arrendamientos urbanos al Registro de la Propiedad.

Disposición Adicional Tercera. Depósito de fianzas.

Las Comunidades Autónomas podrán establecer la obligación de que los arrendadores de finca urbana sujetos a la presente ley depositen el importe de la fianza regulada en el artículo 36.1 de esta ley, sin devengo de interés, a disposición de la Administración autonómica o del ente público que se designe hasta la extinción del correspondiente contrato. Si transcurrido un mes desde la finalización del contrato, la Administración Autonómica o el ente público competente no procediere a la devolución de la cantidad depositada, ésta devengará el interés legal correspondiente.

Disposición Adicional Cuarta. Ayudas para acceso a vivienda.

Las personas que, en aplicación de lo establecido en la Disposición Transitoria Segunda de la presente ley, se vean privadas del derecho a la subrogación «mortis causa» que les reconocía el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, serán sujeto preferente de los programas de ayudas públicas para el acceso a vivienda, siempre que cumplan los requisitos en cuanto a ingresos máximos que se establezcan en dichos programas.

Disposición Adicional Quinta. Modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

1.- El artículo 1563 de la Ley de Enjuiciamiento Civil quedará redactado en la forma siguiente: "

1.-º El desahucio por falta de pago de las rentas, de las cantidades asimiladas o de las cantidades cuyo pago hubiera asumido el arrendatario en el arrendamiento de viviendas o en el arrendamiento de una finca urbana habitable en la que se realicen actividades profesionales, comerciales o industriales, podrá ser enervado por el arrendatario si en algún momento anterior al señalado para la celebración del juicio, paga al actor o pone a su disposición en el Juzgado o notarialmente el importe de las cantidades en cuya inefectividad se sustente la demanda y el de las que en dicho instante adeude.
2.-º Esta enervación no tendrá lugar cuando se hubiera producido otra anteriormente, ni cuando el arrendador hubiese requerido, por cualquier medio que permita acreditar su constancia, de pago al arrendatario con cuatro meses de antelación a la presentación de la demanda y éste no hubiese pagado las cantidades adeudadas al tiempo de dicha presentación.
3.-º En todo caso, deberán indicarse en el escrito de interposición de la demanda las circunstancias concurrentes que puedan permitir o no la enervación. Cuando ésta proceda, el Juzgado indicará en la citación el deber de pagar o de consignar el importe antes de la celebración del juicio."

2.- Los recursos contra sentencias en las materias a que se refiere el artículo 38, tendrán tramitación preferente tanto ante las Audiencias Provinciales como ante los Tribunales Superiores. Los artículos 1566; y 1567 de la Ley de Enjuiciamiento Civil quedarán redactados de la forma siguiente: "Artículo 1566. En ningún caso se admitirán al demandado los recursos de apelación y de casación, cuando procedan, si no acredita al interponerlos tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas, o si no las consigna judicial o notarialmente. Artículo 1567. Si el arrendatario no cumpliese lo prevenido en el artículo anterior, se tendrá por firme la sentencia y se procederá a su ejecución, siempre que requerido por el Juez o Tribunal que conozca de los mismos no cumpliere su obligación de pago o consignación en el plazo de cinco días. También se tendrá por desierto el recurso de casación o apelación interpuesto por el arrendatario, cualquiera que sea el estado en que se halle, si durante la sustanciación del mismo dejare aquél de pagar los plazos que venzan o los que deba adelantar. Sin embargo, el arrendatario podrá cautelarmente adelantar o consignar el pago de varios períodos no vencidos, los cuales se sujetarán a liquidación una vez firme la sentencia. En todo caso, el abono de dichos importes no se entenderá novación contractual."

3.- El artículo 1687.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedará redactado de la forma siguiente: "Artículo 1687.

3.- Las sentencias dictadas por las Audiencias en los juicios de desahucio que no tengan regulación especial, salvo las dictadas en juicio de desahucio por falta de pago de la renta, las dictadas en procesos sobre arrendamientos urbanos seguidos por los trámites del juicio de cognición, en este último supuesto cuando no fuesen conformes con la dictada en primera instancia, y las recaídas en los juicios de retracto, cuando en todos los casos alcancen la cuantía requerida para esta clase de recursos en los declarativos ordinarios. No obstante, si se tratase de arrendamiento de vivienda bastará con que la cuantía exceda de

1.-500.000 pesetas. Se entenderá que son conformes la sentencia de apelación y de primera instancia aunque difieran en lo relativo a la imposición de costas."

Disposición Adicional Sexta. Censo de arrendamientos urbanos.

1.- El Gobierno procederá, a través del Ministerio de Obras Públicas, Transportes y Medio Ambiente, en el plazo de un año a partir de la entrada en vigor de la presente ley, a elaborar un censo de los contratos de arrendamiento de viviendas sujetos a la presente ley subsistentes a su entrada en vigor.
2.- Este censo comprenderá datos identificativos del arrendador y del arrendatario, de la renta del contrato, de la existencia o no de cláusulas de revisión, de su duración y de la fecha del contrato.
3.- A estos efectos, los arrendadores deberán remitir, al Ministerio de Obras Públicas, Transportes y Medio Ambiente, en el plazo máximo de tres meses a partir de la entrada en vigor de la ley, los datos del contrato a que se refiere el párrafo anterior.
4.- Los arrendatarios tendrán derecho a solicitar la inclusión en el censo a que se refiere esta disposición de sus respectivos contratos, dando cuenta por escrito al arrendador de los datos remitidos.
5.- El incumplimiento de la obligación prevista en el anterior apartado 3 privará al arrendador que la hubiera incumplido del derecho a los beneficios fiscales a que se refiere la disposición final cuarta de la presente ley.

Disposición Adicional Séptima. Modificación Ley 36/1988, de 5 de diciembre, de Arbitraje.

Se añade al artículo 30 de la Ley 36/1988, de 5 de diciembre, de Arbitraje, un número 3, cuyo contenido será el siguiente: "En los procedimientos arbitrales que traigan causa de contratos sometidos al régimen jurídico de la Ley de Arrendamientos Urbanos, a falta de pacto expreso de las partes, los árbitros deberán dictar el laudo en el término de tres meses, contado como se dispone en el número 1 de este artículo."

Disposición Adicional Octava. Derecho de retorno. El derecho de retorno regulado en la Disposición Adicional Cuarta.

3.-ª del texto refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, se regirá por lo previsto en esta Disposición y, en su defecto, por las normas del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 196
4.- Cuando en las actuaciones urbanísticas aisladas no expropiatorias exigidas por el planeamiento urbanístico, fuera necesario proceder a la demolición total o a la rehabilitación integral con conservación de fachada o de estructura de un edificio, en el que existan viviendas urbanas arrendadas sea cualquiera la fecha del arrendamiento, el arrendatario tendrá derecho a que el arrendador de la citada finca le proporcione una nueva vivienda de una superficie no inferior al cincuenta por ciento de la anterior, siempre que tenga al menos noventa metros cuadrados, o no inferior a la que tuviere, si no alcanzaba dicha superficie, de características análogas a aquélla y que esté ubicada en el mismo solar o en el entorno del edificio demolido o rehabilitado.

Disposición Adicional Novena. Prescripción.

Todos los derechos, obligaciones y acciones que resulten de los contratos de arrendamiento contemplados en la presente ley, incluidos los subsistentes a la entrada en vigor de la misma, prescribirán, cuando no exista plazo específico de prescripción previsto, de acuerdo con lo dispuesto en el régimen general contenido en el Código Civil.

Disposición Transitoria Cuarta. Contratos de arrendamiento asimilados celebrados con anterioridad al 9 de Mayo de 1985

1.- Los contratos de arrendamientos asimilados a los de inquilinato a que se refiere el artículo 4 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y los asimilados a los de local de negocio a que se refiere el artículo 52 del mismo texto legal, celebrados antes del 9 de mayo de 1985 y que subsistan a la entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por las normas del citado Texto Refundido que les sean de aplicación, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta Disposición Transitoria.
2.- Los arrendamientos asimilados al inquilinato se regirán por lo estipulado en la Disposición Transitoria Tercera. A estos efectos, los contratos celebrados por la Iglesia Católica y por Corporaciones que no persigan ánimo de lucro, se entenderán equiparados a aquellos de los mencionados en la regla 2ª del apartado 4 a los que corresponda un plazo de extinción de quince años. Los demás se entenderán equiparados a aquellos de los mencionados en la citada regla 2ª a los que corresponda un plazo de extinción de diez años.
3.- Los arrendamientos asimilados a los de local de negocio se regirán por lo estipulado en la Disposición Transitoria Tercera para los arrendamientos de local a que se refiere la regla 2ª del apartado 4 a los que corresponda una cuota superior a 190.000 pesetas.
4.- Los arrendamientos de fincas urbanas en los que se desarrollen actividades profesionales se regirán por lo dispuesto en el apartado anterior.
Disposición Transitoria Quinta. Arrendamientos de viviendas de protección oficial. Los arrendamientos de viviendas de protección oficial que subsistan a la entrada en vigor de la presente ley continuarán rigiéndose por la normativa que les viniera siendo de aplicación.

Disposición Transitoria Sexta. Procesos judiciales.

1.- El Título V de la presente ley será aplicable a los litigios relativos a los contratos de arrendamiento de finca urbana que subsistan a la fecha de entrada en vigor de esta ley.
2.- Se exceptúa lo establecido respecto al valor de la demanda y a la conformidad de las sentencias, que será inmediatamente aplicable a los recursos de casación en los litigios sobre contratos de arrendamientos de local de negocio en los que la sentencia de la Audiencia Provincial se haya dictado después de la entrada en vigor de la presente ley.

Fiscalidad

2008-06-05T14:59:00.001-07:00

Este post está en elaboración.

Disculpen las molestias.

Bolsa de alquiler

2008-06-05T14:58:00.004-07:00

Se alquila piso amueblado, tres dormitorios, aire a/a frio-calor, muebles en muy buen estado, muy bien equipado, junto a mercadona Medina Azahara, a dos min de Renfe. 530 €, comunidad y agua incluidas. Acogido a la renta básica de emancipación y a las ayudas de la Junta de Andalucía. Telf: 669076561.

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Ayudas hasta 30 años

2008-06-05T14:58:00.003-07:00

Prueba de Ayudas hasta 30 años

Ayudas al propietario (Junta de andalucía)

2008-06-05T14:58:00.001-07:00

Subvención a personas propietarias de viviendas libres

Consistente en la concesión de una ayuda de 6.000 euros a las personas propietarias de viviendas libres desocupadas cuya superficie útil no exceda de 120 metros cuadrados y las ofrezcan, por un período mínimo de cinco años, en arrendamiento a través de las Agencias de Fomento del Alquiler.

Las condiciones, requisitos, procedimiento, y documentación a presentar se encuentran regulados en el Título III, Capítulo I, de la Orden de 10 de marzo de 2006. Artículos 106 a 112.

Las solicitudes se presentarán en las Agencias de Fomento del Alquiler en el plazo máximo de dos meses contados a partir de la firma del contrato de arrendamiento, conforme al modelo 1 del Anexo IV, de la citada Orden.

Para más información:

http://www.juntadeandalucia.es/obraspublicasytransportes/www/jsp/estatica.jsp?pma=4&ct=5&e=vivienda/fomento_alquiler.html

Ayudas al inquilino (Junta de Andalucía)

2008-06-05T14:57:00.006-07:00

Subvención a inquilinos de viviendas

Se otorgará una subvención por una cuantía máxima del 40 por ciento de la renta anual satisfecha, sin exceder en ningún caso de 2.880 euros en el mismo periodo; con objeto de facilitar el pago de la renta a las personas que formalicen un contrato de arrendamiento de una vivienda a través de las Agencias de Fomento del Alquiler, y en quienes concurran alguna de las siguientes circunstancias:

Tener una edad no superior a 35 años.

Ser víctima de violencia de género o de terrorismo.

Familias numerosas y las constituidas por el padre o la madre y los hijos.

Personas con discapacidad reconocida oficialmente, con al menos de un 40 por 100 de minusvalía o movilidad reducida.

Personas mayores de 65 años y aquéllas que se encuentren insertas en grupos de protección preferente.

El resto de condiciones, requisitos, procedimiento, y documentación a presentar se encuentran regulados en el Título III, Capitulo II, de la Orden de 10 de marzo de 2006. Artículos 113 a 118.
Las solicitudes se presentarán en las correspondientes Delegaciones Provinciales de la Consejería de Obras Públicas y Transportes, según modelo 2 del Anexo IV de la citada Orden, en un plazo máximo de dos meses desde que se reúnan los requisitos.

Para más información:

http://www.juntadeandalucia.es/obraspublicasytransportes/www/jsp/estatica.jsp?pma=4&ct=5&e=vivienda/fomento_alquiler.html

Artículos de opinión

2008-06-05T14:57:00.005-07:00

¿Por qué aquí no se alquila?

JAVIER MERINO. 06.07.2006 - 04:09h

Inseguridad:

Muchos propietarios dejan de arrendar sus viviendas porque se sienten desprotegidos por la legislación ante posibles retrasos, impagos de la renta o destrozos.

En España hay más de tres millones de casas vacías, casi un 20% del total de viviendas de nuestro país. Y es que muchos propietarios prefieren mantenerlas cerradas después de haber sufrido malas experiencias con sus inquilinos. Los impagos, retrasos y destrozos han hecho que alquilar no compense en muchos casos.

Si a esto unimos una legislación –la Ley de Arrendamientos Urbanos– que muchos consideran demasiado benévola con el inquilino y la visión del alquiler existente en nuestro país, donde se considera una pérdida de dinero, ya tenemos las causas de que sólo el 13% de los españoles opten por este régimen de alojamiento, frente al 58% que lo hacen en países como Alemania o Suiza.

Para acabar con esta situación, que tiene como consecuencia la subida de los precios y la petición por parte de los propietarios de garantías cada vez mayores a la hora de arrendar su casa, se crearon los juicios rápidos en 2003, aunque no acaban de arrancar.

"El problema es que los juzgados no tienen dinero para empezar a trabajar", apunta Lourdes Alboreca, de Alboreca Abogados de Vivienda. "La solución también pasa por considerar los impagos por la vía penal, un proceso más rápido que asegura el pago de las rentas. Privar a alguien de su dinero para el propio beneficio es un delito de estafa", asegura.

Tomado de 20minutos.es 20 Junio 2008

AEADE

2008-06-05T14:57:00.001-07:00

Hasta ahora una de las pesadillas mas recurrentes de cualquier casero, era, dada la lentitud de la justicia... que hacer si un inquilino no nos paga? si nos causa problemas? si es una fuente de conflictos? Los tribunales ordinarios además de su lentitud tienen el handicap de su alto coste... AEADE, es una opción válida y muy recomendable para ambos, su mecanismo es el de un arbitraje normal, pero el laudo arbitral, tiene peso de sentencia judicial, y lo normal es que desde que emieza el proceso hasta que ésta se ejecuta no pasen más de dos meses. Lo cual en situaciones como un impago etc es muy recomendable y nos ahorra quebraderos de cabeza y mucho dinero.

Sin embargo AEADE no sólo es una garantía para el arrendador, lo es también para el arrendatario, que puede realizar cuantas aportaciones documentales, alegaciones etc, considere justas para su causa.

Para más información:

http://www.aeade.org/

Actualizador de renta

2008-06-05T14:56:00.000-07:00

Lo general es que a la mayoría de los inquilinos (los que no tienen los llamados contratos "de renta antigua), les sea actualizada la renta todos los años según la subida del IPC, pero... como se calcula esa subida? que mes se toma de referencia? cual es el IPC? etc... Todas estas dudas quedan solventadas facilmente para arrendatario y arrendador, para ellos sólo tienen que utilizar la calculadora para el acualizador de rentas del INE (Instituto nacional de estadística).

Es cómoda, clara y muy fácul de usar.

http://www1.ine.es/calcula/calcula.do